بازار مسکن در سایه نوسانات ارزی فروشندگان از معامله عقب نشینی می کنند
به گزارش رصد کالا، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی اظهار داشت: نوسانات نرخ ارز باعث تشدید پریشانی بازار مسکن شده و فروشندگان به سبب نگرانی از جایگزینی دارایی خود، از امضای قراردادهای ملک و املاک عقب نشینی می کنند.
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران در گفتگو با گزارشگر مهر با اشاره به تاثیر نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن، اظهار داشت: در بررسی تحولات بازار ارز و اثرگذاری آن بر بازار مسکن، ما با دو پیامد اصلی مواجه هستیم که یکی در ارتباط با کوتاه مدت و دیگری در ارتباط با طولانی مدت است.
وی اضافه کرد: در فاز اول و در کوتاه مدت، تاثیر اصلی نوسانات ارز، تأثیرات روانی است؛ به این معنا که بدون آنکه الزاماً تغییر قیمتی مشخصی در بازار مسکن رخ دهد، فضای بازار بشدت مشوش و ملتهب می شود. البته باید میان یک مسیر صعودی نرمال در بازار ارز و موج های افزایشی شدید و غیرعادی، مانند آن چه در هفته های اخیر شاهد آن بودیم، تفاوت قائل شد؛ چونکه آثار این دو وضعیت کاملا متفاوت می باشد.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران اشاره کرد: تجربه سالهای گذشته نشان میدهد هر زمان که قیمت ارز بصورت غیرطبیعی و مهارنشدنی افزوده می شود، اولین پیامد آن، بروز پریشانی در بازارهاست. در چنین شرایطی، همان گونه که در بازارهایی مانند موبایل، مصالح ساختمانی و سایر بازارها هم مشاهده شد، فروشندگان گرفتار تردید در فروش می شوند.
افزایش تقاضا در دفاتر املاک؛ عقب نشینی فروشندگان از امضای قرارداد
وی خاطرنشان کرد: پیشتر هم پیش بینی کرده بودیم که قسمتی از جاماندگان بازار ارز و طلا بسمت بازار مسکن حرکت خواهند کرد. حالا این گروه احساس عقب ماندگی بیشتری می کنند و اگر بررسی میدانی صورت گیرد، مشخص است که میزان مراجعه به دفاتر املاک به صورت محسوسی بالا رفته است. با این وجود، اتفاقی که در عمل روی داده این است که فروشندگان به سبب شرایط موجود گرفتار تردید شده اند و در خیلی از موارد از امضای قراردادها خودداری می کنند. علت اصلی این رفتار آن است که فروشندگان نگران هستند بعد از فروش ملک، نتوانند دارایی خویش را با شرایط جدید جایگزین کنند یا وجه دریافتی را در سایر بازارها به کار بگیرند.
باقرپور بیان کرد: توقف و ایست بازارهای موازی و تغییرات سریع نرخها سبب شده فروشندگان احساس نااطمینانی داشته باشند و نتوانند اهداف مالی خویش را دنبال کنند. به همین دلیل، امروز بازار مسکن بالاتر از آنکه از افزایش واقعی نرخها صدمه ببیند، از آثار روانی نوسانات قیمت ارز متأثر شده است.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران اظهار داشت: توقف معاملات مسکن عمدتا ناشی از تردید و انصراف فروشندگانی است که پیشتر در بازار فعال بودند. این در حالیست که خیلی از این فروشندگان که حتی دو تا چهار ماه در انتظار مشتری بودند، امروز حداقل یک یا دو متقاضی جدی دارند، اما خودشان به سبب شرایط موجود علاقه ای به فروش نشان نمی دهند. بدون تردید، در طولانی مدت همین آثار روانی می تواند به تغییرات واقعی قیمتی در بازار مسکن منجر شود. اگر قیمت ارز با یک ریزش جدی مواجه نشود، منظور از ریزش جدی کاهش حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصدی است، باید انتظار داشت موج افزایشی شدیدی در قیمت مسکن شکل بگیرد.
وی افزود: در صورت تداوم شرایط فعلی بازار ارز، این احتمال وجود دارد که آثار روانی فعلی بتدریج به افزایش واقعی نرخها در بازار مسکن تبدیل گردد و بازار با یک جهش قیمتی جدید مواجه شود.
باقرپور اظهار نمود: پیشتر هم جهش قیمت در بازار مسکن را پیش بینی کرده بودیم، اما در آن مقطع امکان تعیین زمان دقیق برای وقوع آن وجود نداشت. حالا میتوان با اطمینان اظهار داشت که در صورت عدم تحقق ریزش ۳۵ تا ۴۰ درصدی قیمت ارز، این جهش قیمتی تا آخر سال به صورت قطعی رخ خواهد داد. فضای روانی حاکم بر بازار بگونه ای شکل گرفته که خریداران ناچار هستند برای جلب نظر فروشندگان، پیشنهادهای اغواکننده تری عرضه کنند و همین پیشنهادها بتدریج به یک پایه قیمتی جدید در بازار مسکن تبدیل خواهد شد.
کاهش ۱۳ درصدی تولید؛ زمینه ساز موج دوم گرانی
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران افزود: از طرف دیگر، رکودی که در یک تا دو سال اخیر در بازار مسکن وجود داشته، منجر به کاهش تولید مسکن شده است. طبق گزارش های رسمی بانک مرکزی هم شاهد کاهش حدود ۱۲.۹ درصدی، یعنی نزدیک به ۱۳ درصدی تولید مسکن بوده ایم که این مورد به صورت طبیعی آثار خویش را بر کاهش عرضه و برهم خوردن نسبت عرضه و تقاضا خواهد گذاشت.
وی اشاره کرد: این وضعیت می تواند در طولانی مدت و احیانا در اواسط سال آینده، منجر به تشکیل موج دوم افزایش نرخها در بازار مسکن شود. ازاین رو پیش بینی های فعلی ما دیگر صرفا کلی نیست و برمبنای زمان وقوع این تحولات صورت می گیرد. در شرایط فعلی، املاک زیر ۱۰ میلیارد تومان در شهر تهران عملا با انصراف فروشندگان از فروش مواجه گشته اند، در حالیکه بیشترین حجم تقاضا هم دقیقاً در همین بازه قیمتی متمرکز است. این واحدها عمدتا از مناطق میانی شهر تهران بسمت مناطق جنوبی قرار دارند.
باقرپور خاطرنشان کرد: با وجود افزایش تقاضا، معاملات در این بخش از بازار عمدتا به سبب توقف از جانب فروشندگان صورت نمی گیرد. در مقابل، در واحدهای با قیمت های بالاتر هنوز تحول محسوسی در بازار مشاهده نمی گردد، اما بدون تردید با کمی تأخیر، موج افزایش قیمت به این بخش از بازار هم سرایت خواهد نمود. در شرایط عادی، نوسانات قیمت ارز به طور معمول با یک وقفه چندماهه اثر خویش را در بازار مسکن نشان می دهد، اما امروز به سبب غیرمتعارف بودن شدت و سرعت نوسانات ارزی، این تأثیرگذاری با فاصله زمانی کوتاه تری درحال وقوع است.
این مقام صنفی با انتقاد از نوسانات بازار ارز، اشاره کرد: نوسانات روزانه بازار، اساساً منطقی و معقول نیست و چنین تلورانسی در هیچ بازار باثباتی قابل پذیرش به شمار نمی رود. همان گونه که اشاره شد، کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی قیمت ارز رخ دهد، چه درنتیجه دستیافته های دیپلماتیک کشور و چه به دنبال تحولات منطقه ای مانند توقف جنگ اکراین و روسیه که می تواند به ریزش قیمت طلا منجر شود، بخش قابل توجهی از سرمایه ها از بازار دلار و طلا خارج خواهد شد و بسمت بازار مسکن و بطور کلی املاک سرریز می شود.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران افزود: با این تفاوت که این کاهش قیمت ارز الزاماً به کاهش محسوس قیمت مسکن منتهی نخواهد شد و احیانا تنها مانع از جهش شدید نرخها در این بازار می شود.
وی در جواب پرسشی در رابطه با خروج سازندگان از کشور و سرمایه گذاری در کشورهای همسایه، اظهار داشت: هر فعال اقتصادی، چه تولیدکننده، چه تاجر و چه فعال حوزه مسکن، صنعت یا خدمات، ترجیح می دهد در یک فضای آرام و قابل پیش بینی اقتصادی فعالیت کند. در شرایط فعلی، فضای بازار مسکن کشور به هیچ عنوان مستعد فعالیت نیست.
باقرپور اشاره کرد: بدون قصد سیاه نمایی باید این حقیقت را بپذیریم که هیچ یک از پروژه های درحال ساخت کشور با اعداد و ارقامی که در آغاز کار برای آنها برنامه ریزی شده بود، به پایان نخواهد رسید. این مورد یک تهدید جدی هم برای سازندگان و هم برای مردمی است که در این پروژه ها پیش خرید، مشارکت یا سرمایه گزاری نموده اند.
افزایش هزینه ساخت؛ بازگشت ناپذیری قیمت نهاده ها
وی اضافه کرد: تجربه نشان داده است که افزایش قیمت نهاده ها ساخت و سازی در اثر نوسانات ارزی، حتی با کاهش قیمت ارز هم به قیمت های قبلی بازنمی گردد و همین مسئله، پایه هزینه تمام شده تولید مسکن را به صورت دائمی می افزاید.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران اظهار داشت: تأسف بارتر آن است که به نظر می آید دولت از رکود حاکم بر تولید و بازار مسکن چندان ناخشنود نیست و حتی به صورتی به این وضعیت دامن می زند. این در حالیست که با وجود تأکیدهای مکرر و حتی نام گذاری شعار سال توسط مقام معظم رهبری در سالهای متوالی، تولید مسکن همیشه تحت تاثیر فضای روانی حاکم بر جامعه، روندی نزولی داشته و آمار تولید در این عرصه بشدت کاسته شده است.
وی بیان کرد: همان گونه که اشاره شد، خیلی از سازندگان و تولیدکنندگان از کشور خارج شده اند و فعالیت خویش را در کشورهای همسایه، حتی با حاشیه سود کمتر اما پایدار و مستمر، ادامه می دهند؛ کشورهایی که در آنها قدرت خرید حفظ شده و فضای اقتصادی قابل پیش بینی تری وجود دارد. اینروزها حتی در کشورهای همجوار، فاکتورهای قدرت خرید با کشور ما تفاوت معناداری پیدا کرده است.
باقرپور اظهار داشت: متاسفانه دولت ها در سالهای اخیر به جای مواجهه شفاف با حقیقت های بازار مسکن، به پنهان سازی آمار روی آورده اند و تصور می کنند با سانسور اطلاعات میتوان تورم بازار مسکن را مهار کرد، در حالیکه بازار مسیر خویش را تعیین می کند و با گفتاردرمانی و پنهان کاری آماری قابل کنترل نیست. برمبنای شرایط موجود، این شائبه وجود دارد که دولت تمایل چندانی به خروج بازار مسکن از رکود ندارد.
طرح خانه ریز شهرداری، پاسخی به بحران بازار مسکن نیست
این مقام صنفی در جواب پرسشی در رابطه با میزان موفقیت «طرح خانه ریز شهرداری» در بازار مسکن، عنوان کرد: این طرح به هیچ عنوان با هدف خانه دار کردن مردم طراحی نشده است؛ موضوعی که حتی مدیرعامل سازمان سرمایه گذاری و مشارکت های مردمی شهرداری هم به صراحت به آن اذعان کرد و اعلام داشت هدف اصلی این طرح صرفا حفظ ارزش دارایی های مردم است.
وی اضافه کرد: همین نکته به خوبی نشان میدهد که تا چه اندازه با انحراف از ماموریت در ساختارها و دستگاه ها مواجه هستیم. شهرداری که وظیفه ذاتی آن مدیریت شهری است، امروز وارد مسیری شده که پول مردم را جمع آوری می کند، با آن ساخت وساز انجام می دهد، بنگاه داری می کند و در نهایت سوار بر موج تورم، تلاش می کند به مردم بگوید ارزش دارایی آنها حفظ شده است.
بنگاه داری شهرداری خارج از ماموریت ذاتی
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران افزود: هنگام رونمایی از این طرح هم تناقض آشکار وجود داشت؛ چونکه اعلام گردید این طرح شامل پروژه های تجاری و مسکونی است. این مساله خود به روشنی نشان میدهد که حتی در نام گذاری هم با نقض غرض مواجه هستیم و اساساً با یک فعالیت اقتصادی و بنگاه داری مواجه هستیم که خارج از ماموریت و شأن نهاد شهرداری تعریف شده است.
باقرپور اشاره کرد: به بیان دیگر، پیام این طرح به مردم این است که در یک فعالیت اقتصادی پرریسک مشارکت کنند؛ در حالیکه به عقیده من، این طرح شانس موفقیت بالایی نخواهد داشت، چونکه مردم امروز هوشمندتر از آن هستند که ریسک هایی با این سطح از عدم قطعیت را قبول کنند.
باقرپور با اشاره به تجربه های مشابه گذشته، اظهار داشت: پیشتر، صندوق املاک و مستغلات که در فرابورس افتتاح شد هم با همین رویکرد شروع به کار کرد و آن زمان حتی گزارش های آن به صورت منظم در رسانه ها منتشر می شد، اما این صندوق هم در مدت کوتاهی با شکست مواجه گردید و عملا نتوانست مسیر خویش را ادامه دهد.
وی در آخر اشاره کرد: فضای روانی و نقشی که دولت در هدایت مردم بسمت بازار ارز و طلا ایفا کرد، یکی از عوامل اصلی شکست چنین طرح هایی است. همین سیاستها به صورت مستقیم یا غیرمستقیم زمینه ناکامی طرح خانه ریز شهرداری را هم فراهم خواهد کرد؛ طرحی که به عقیده من، حتی نام گذاری آن هم می توانست دقیق تر و واقع بینانه تر صورت گیرد.
بر اساس گزارش های رسمی بانک مرکزی هم شاهد کاهش حدود ۱۲.۹ درصدی، یعنی نزدیک به ۱۳ درصدی تولید مسکن بوده ایم که این مورد بصورت طبیعی آثار خود را بر کاهش عرضه و برهم خوردن نسبت عرضه و تقاضا خواهد گذاشت. این مقام صنفی در جواب پرسشی در ارتباط با میزان موفقیت طرح خانه ریز شهرداری در بازار مسکن، اظهار داشت: این طرح به هیچ عنوان با هدف خانه دار کردن مردم طراحی نشده است؛ موضوعی که حتی مدیرعامل سازمان سرمایه گذاری و مشارکت های مردمی شهرداری هم به صراحت به آن اذعان کرد و اعلام داشت هدف اصلی این طرح صرفاً حفظ ارزش دارایی های مردم است. همین سیاست ها بصورت مستقیم یا غیرمستقیم زمینه ناکامی طرح خانه ریز شهرداری را هم فراهم خواهد کرد؛ طرحی که از دید من، حتی نام گذاری آن هم می توانست دقیق تر و واقع بینانه تر صورت گیرد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب