فروش متری مسکن چالش ها و نتایج اقتصادی در بازار
به گزارش رصد کالا، کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: فروش متری بیشتر ابزاری برای سرمایه گذاری است تا راهی برای خانه دار شدن و در نبود نظارت شفاف، می تواند با چالش های حقوقی و اقتصادی همراه باشد.
به گزارش رصد کالا به نقل از مهر، در شرایطی که قیمت مسکن طی سالیان اخیر رشد بی سابقه ای داشته و توان خرید خانوارها، خصوصاً در دهک های پایین درآمدی، کاهش یافته، در این شرایط تعدادی از افراد و شرکتها با فروختن متری املاک به مردم، از این تقاضا بهره برداری می کنند. این تکنیک می تواند برای افرادی که توان خرید یک واحد کامل را ندارند جذاب باشد، اما در عین حال خطراتی برای سرمایه گذاران خرد دارد.
روشی که به زعم برخی می تواند چاره ای برای خانه دار شدن تدریجی باشد، اما نبود سازوکار قانونی شفاف و فقدان نظارت دقیق، این شیوه را به گزینه ای پر ریسک برای مردم مبدل می کند. همین طور برمبنای آخرین اعلام شده از طرف مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در خرداد ماه امسال ۳۹ درصد برآورد شده و تورم نقطه به نقطه مسکن در خردادماه نیز ۳۶.۸ درصد و تورم ماهانه ۲.۲ درصد بوده است.
از سوی دیگر، بااینکه بانک مرکزی از اواسط تابستان سال قبل گزارشی درباب تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران منتشر نکرده است، اما برمبنای گفته داوود بیگی نژاد نایب رییس اتحادیه املاک نرخ خرید و اجاره بها در بازار ملک طبق شواهد میدانی بالا رفته و بازار بازهم در رکود تورمی قرار دارد. در چنین شرایطی، برخی مستأجران و متقاضیان مسکن که امکان خرید یک واحد کامل را ندارند، به روش هایی چون خرید متری به عنوان گزینه جایگزین نگاه می کنند.
با این حال، کارشناسان حوزه حقوقی و اقتصادی هشدار می دهند که خرید متری مسکن بدون پشتوانه حقوقی، نه فقط مشکل تامین مسکن را حل نمی کند، بلکه ممکنست به بروز کلاهبرداری های جدید و سردرگمی های حقوقی منجر شود. ایده فروش متری مسکن اولین بار در سال ۱۳۹۹ توسط سازمان بورس عنوان شد، هدف این طرح، جذب سرمایه های خرد مردمی و نیز فراهم سازی شرایطی برای سرمایه گذاری در بخش مسکن، خصوصاً برای اقشار کم درآمد عنوان شد. اما این طرح با وجود جذابیت ظاهری، به دلیلهای مختلفی، تا حالا در حد چند تجربه محدود باقیمانده است.
گفتنی است، حتی اگر این پیش فروش ها طبق قوانین صورت گیرد، نظارت بر آنها کم است. به همین دلیل، خطرات زیادی برای سرمایه های خرد وجود دارد، بویژه اگر این قراردادها درست ثبت نشوند یا از نظر قانونی مشکلی داشته باشند، همین طور خیلی از پلت فرم های آنلاین و مشاوران املاک بدون مجوز لازم این پیش فروش ها را انجام می دهند، که این موجب می شود نظارت بر صحت قراردادها به شدت کم شود و مردم در معرض ریسک قرار بگیرند.
فروش متری مسکن ابزاری برای سرمایه گذاری
در همین راستا، فرشید ایلاتی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به سابقه اجرای طرح فروش متری مسکن، اظهار داشت: این مدل از حدود ۶ سال پیش بصورت استارت آپ در کشور مطرح شده و حالا چند شرکت بصورت محدود در این زمینه فعالیت دارند، اما اولین بار این ایده بطور جدی از طرف سازمان بورس و به عنوان ابزار جدیدی برای سرمایه گذاری ملکی پیشنهاد شد.
وی اضافه کرد: هدف اصلی از این طرح، ایجاد گزینه ای جدید برای سرمایه گذاران در بازار مسکن بود، همانطور که امکان سرمایه گذاری در طلا بصورت گرمی یا میلی گرمی فراهم شده، فروش متری مسکن نیز در بورس با همین منطق پیشنهاد شد تا امکان سرمایه گذاری خرد در بازار ملک مهیا شود. حتی یک ابزار مشخص به نام اوراق سلف موازی خرید مسکن نیز تعریف شد، اما به سبب وجود چالش های فقهی و حقوقی، این ابزار هنوز به مرحله اجرا و ابلاغ غائی نرسیده است.
ایلاتی اضافه کرد: باید دقت داشت که این طرح از ابتدا با رویکرد کمک به خانه دار شدن مستأجران تعریف نشده بود. بلکه هدف آن، ممکن ساختن ورود سرمایه های خرد به پروژه های ساختمانی بود و نباید به عنوان راه حل قابل اتکا برای خانه دار شدن اقشار بدون خانه تلقی شود.
وی اشاره کرد: هرچند ممکنست تعدادی از افراد بدون خانه یا مستاجرانی که امکان خرید کامل یک واحد را ندارند، از این شیوه به عنوان قسمتی از سبد پس انداز استفاده کنند، اما به سبب پیچیدگی های حقوقی، نبود چارچوب نظارتی دقیق، و همین طور بلوغ نیافتگی شرکت های فعال در این عرصه، نمی توان این تکنیک را در وضعیت فعلی سفارش کرد.
این کارشناس بازار مسکن با اعلان اینکه ساختار فروش متری در بازار آزاد با چالش های گوناگون حقوقی رو به رو است، اظهار داشت: موضوع اصلی آنست که در این نوع فروش، چند نفر بطور مشترک مالک یک واحد می شوند، بدون آنکه هیچ کدام امکان سکونت در آنرا داشته باشند. در نتیجه، فروش متری بیشتر یک ابزار سرمایه گذاری است تا چاره ای برای سکونت.
ایلاتی تاکید کرد: آن چه در کشورهای دیگر به عنوان مدل مطلوب مطرح است، نه فروش متری مسکن بلکه راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) است. در این مدل، کل یک واحد مسکونی توسط صندوق خریداری می شود و متقاضی به اندازه سهم خود، بطورمثال یک دانگ، در ملک مالکیت پیدا می کند. پنج دانگ باقی مانده نیز بوسیله اجاره منوط به تملیک به همان فرد واگذار می شود.
وی اضافه کرد: در این مدل، فرد مستأجر در حقیقت در خانه ای ساکن می شود که قسمتی از آنرا از ابتدا خریداری نموده و مابقی را در قالب اقساط اجاره ای بازپرداخت می کند تا در آخر دوره، مالک کامل واحد شود. با وجود آنکه نرخ سود این صندوق ها به طور معمول بالاست، اما برای مستأجران می تواند مقرون به صرفه تر از پرداخت سالانه اجاره بها و ودیعه باشد.
ایلاتی در آخر اشاره کرد: هم اکنون، یک یا دو صندوق از این دست در کشور شکل گرفته، اما هنوز ساختار اجرائی آنها کامل نیست. توسعه این مدلها می تواند بسیار کارآمدتر از فروش متری باشد و نقش مؤثرتری در حل بحران دسترسی به مسکن ایفا کند.
آیا نظارت کافی وجود دارد؟
به گزارش رصد کالا به نقل از مهر، فروش متری مسکن، در صورتیکه با نظارت دقیق و شفافیت باشد، می تواند فرصتی مناسب برای جذب سرمایه های خرد و حفظ ارزش پول در وضعیت اقتصادی ناپایدار باشد. باتوجه به تأثیرات مثبت این طرح در توسعه پروژه های مسکونی و امکان مشارکت اقشار مختلف جامعه در بازار مسکن، ضرورت توجه به نظارت های قانونی و اجرائی بیش از همیشه احساس می شود.
با توجه به حساسیت های موجود در بازار مسکن و احتمال بروز نوسانات قیمتی، نظارت دقیق و شفافیت در اجرای این طرح ها از اهمیت ویژه ای برخوردارست. کارشناسان براین باورند که در صورت وجود نظارت دقیق، این نوع سرمایه گذاری می تواند به عنوان یک راه حل مؤثر برای حفظ ارزش پول و رویارویی با تورم عمل کند.
برای ممانعت از مشکلاتی نظیر افزایش غیرواقعی نرخها یا بروز فساد در این پروژه ها، کارشناسان پیشنهاد می کنند که نظارت های مستقلی از طرف نهادهای دولتی و سازمان ها بر این طرح ها اعمال شود. علاوه بر این، اطلاع رسانی شفاف به سرمایه گذاران و ارائه گزارش های دقیق از روند پیشرفت پروژه ها می تواند اعتماد عمومی را افزایش دهد و از بروز مشکلات قانونی پیشگیری کند.
فروش متری مسکن از نظر فقهی بلامانع است
براساس این گزارش، در ادامه بررسی ابعاد حقوقی و شرعی فروش متری مسکن در بورس، «غلامرضا مصباحی مقدم» رییس کمیته فقهی سازمان بورس روز چهارشنبه، ۲۵ تیر ۱۴۰۴ در نشست خبری با اشاره به سابقه بررسی این مساله در کمیته فقهی اظهار داشت: بحث امکان خرید و فروش متری مسکن در بورس همچون مباحث قدیمی ما بوده است.
وی اضافه کرد: این پیشنهاد ابتدا از طرف سازمان بورس و بورس کالا عنوان شد و بعد از طرح در جلسات رسمی، مورد بررسی فقهی قرار گرفت. در نهایت، کمیته فقهی سازمان بورس موافقت نمود و از این جهت، خرید و فروش مسکن بصورت متری فاقد منع فقهی است، اگر نیاز به بازبینی و تکمیل هم باشد آمادگی داریم.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب