گزارش رصد كالا؛
نخستین صندوق املاك و مستغلات در راهست
به گزارش رصد کالا نخستین صندوق املاک و مستغلات با هدف توسعه مسکن استیجاری و کنترل اجاره بها به زودی تاسیس می شود.
به گزارش رصد کالا به نقل از مهر، در بازار سرمایه ایران طی سالهای اخیر شاهد تأسیس و گسترش سریع صندوق های سرمایه گذاری در اوراق با درآمد ثابت، سهام، مختلط، کالایی، جسورانه و … بوده ایم.
با توجه به مزایای قابل توجه صندوق های سرمایه گذاری، تابحال جای خالی صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات که جایگزین مناسبی برای پوشش ریسک ناشی از تغییرات قیمت مسکن می باشد، به شدت احساس می شود.
با توجه به اخبار منتشره، به نظر می آید در آینده ای بسیار نزدیک، نخستین صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تأسیس خواهد شد.
این نخستین رابطه بازار سرمایه با بازار مسکن نیست و پیش از این هم صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان (صندوق های ویژه ساخت و ساز مسکن) و همینطور بورس املاک و مستغلات توانسته بودند از شورایعالی بورس مجوز بگیرند.
با این حال با عنایت به مشکلات گسترده ای که در بخش اجاره مسکن خصوصاً برای خانه اولی ها وجود دارد، صندوق های املاک و مستغلات می تواند در زمینه کنترل اجاره بها، چاره خوبی باشد.
کارشناس اقتصاد مسکن: صندوق های املاک و مستغلات راهکاری برای کنترل اجاره بها
در همین راستا بهرنگ اسدی پژوهشگر اقتصاد مسکن مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفتگو با خبرنگار مهر درباره این که منظور از صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چیست؟، اظهار داشت: صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REITs) بعد از دریافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار، با هدف جمع آوری وجوه از سرمایه گذاران و تخصیص آن به دارایی های مبحث فعالیت صندوق، تأسیس می شوند.
موضوع فعالیت صندوق های املاک؛ خرید و فروش و اجاره مسکن
وی اضافه کرد: مبحث فعالیت اصلی این صندوق ها خرید و فروش املاک و مستغلات و اجاره آن هاست. مبحث فعالیت فرعی هم دریافت تسهیلات، سرمایه گذاری در اوراق بهادار رهنی، اوراق بهادار شرکتهای ساختمانی پذیرفته شده در بورس یا بازار خارج از بورس و در نهایت تقسیم عوائد ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران صندوق است. همینطور امکان سرمایه گذاری مانده وجوه صندوق، در سپرده های بانکی و گواهی سپرده بانکی هم وجود دارد.
ظرفیت ۷ درصدی صندوق های املاک در GDP
اسدی افزود: تجربه جهانی نشان داده است در صورت فراهم شدن بستر مناسب و بعد از بلوغ فعالیت، ارزش بازار این صندوق ها در خیلی از کشورها در حدود ۳ تا ۷ درصد تولید ناخالص ملی برآورد می شود که به خوبی نشان دهنده ظرفیت های بالقوه این بخش برای تقویت سمت تقاضای املاک و مستغلات کشور و افزایش عرضه املاک اجاری است.
بازدهی صندوق های املاک؛ معادل نرخ رشد مسکن
کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیشبینی بازدهی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات برای دارندگان یونیت ها و واحدهای هر صندوق اظهار نمود: عوامل مختلفی در بازدهی صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تأثیرگذار است. مطابق با امکان سنجی انجام شده، بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نرخ رشد مسکن می باشد.
وی تاکید کرد: در دهه اخیر، بیشترین نرخ رشد مسکن در ارتباط با استان تهران با میانگین حدود ۲۷ درصد و کمترین نرخ رشد در ارتباط با استان کهگیلویه و بویراحمد با میانگین حدود ۱۱ درصد بوده است. همینطور شایان ذکر است مطابق با آمار تاریخی در بلندمدت نرخ رشد مسکن اندکی از تورم بیشتر خواهد بود.
نسبت قیمت مسکن به اجاره چه رقمی است؟
اسدی دومین عامل تأثیرگذار بر بازدهی صندوق های زمین و ساختمان را میزان دریافت اجاره بهای املاک تحت تملک عنوان و خاطرنشان کرد: مطابق با آخرین آمار انتشار یافته در شهر تهران در بهار ۱۳۹۹، نسبت قیمت به اجاره (P/E) حدود ۲۸ واحد در یک سال بوده است. در واقع اجاره بهای دریافتی سالانه حدود ۳.۵ درصد بازدهی واقعی برای صندوق بوجود می آورد. از طرفی، صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات، هزینه هایی مانند هزینه تعمیرات و نگهداری، هزینه افت قیمت املاک به علت افزایش عمر بنا، هزینه کارمزد ارکان و … را هم باید پرداخت کند که بازدهی را تحت تاثیر قرار می دهد. ازاین رو در حالت محافظه کارانه و در حالت مدیریت غیرفعال، میتوان انتظار داشت که بازدهی بلندمدت صندوق تقریباً معادل نرخ رشد مسکن باشد.
این پژوهشگر اقتصاد مسکن با تاکید بر جذاب بودن سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات اظهار داشت: معمولاً سرمایه گذاری در املاک و مستغلات صرفا برای کسب بازده صورت نمی پذیرد بلکه دلیل اصلی آن پوشش ریسک ناشی از تغییرات سریع قیمت مسکن می باشد. از سوی دیگر در حالت عادی و وضعیت اقتصادی نرمال، بازدهی املاک و بازدهی بازار سرمایه هم بستگی پایینی با یکدیگر داشته و طبق نظریه مارکویتز، سرمایه گذاری توأمان در املاک و بازار سرمایه، می تواند منجر به کاهش ریسک و افزایش بازده سبد سرمایه گذاری شده و به متنوع سازی آن کمک نماید.
وی تصریح کرد: همینطور با ایجاد صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، ابزار مالی مورد نیاز فعالان بازار سرمایه برای سرمایه گذاری در بازار مسکن فراهم می شود. به نظر می آید بازدهی صندوق املاک و مستغلات در حالت محافظه کارانه و مدیریت غیرفعال، تقریباً با نرخ رشد مسکن برابر و در بلندمدت کمی بهتر از تورم است.
بیشترین رشد قیمت مسکن در ۳ سال گذشته در کدام مناطق تهران بود؟
اسدی درباره تغییرات قیمتی مسکن در ۳ سال گذشته در تهران اظهار داشت: رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور و حتی در مناطق مختلف تهران یکسان نیست؛ مطابق آمار انتشار یافته، در بازه زمانی بهار ۱۳۹۷ تا اسفند ۱۳۹۹ در مناطق مختلف شهر تهران، بیشترین رشد قیمتی مسکن در ارتباط با مناطق ۲۰، ۹، ۲۲، ۳ و ۲۱ به ترتیب با درصد رشد ۴۴۰ درصد، ۴۳۶ درصد، ۴۳۳ درصد، ۴۲۵ درصد و ۴۰۴ درصد بوده است.
این فعال اقتصادی حوزه تأمین مالی مسکن افزود: پارسال (۱۳۹۹)، ۱۵ درصد تعداد دفعات معاملات در شهر تهران، در ارتباط با منطقه ۵ بوده است. مناطق ۲، ۴ و ۱۰ به ترتیب با ۹، ۸ و ۸ درصد در رتبه های بعدی معاملات قرار گرفته اند. این مورد بیان می کند که انتخاب مسکن مناسب برای سرمایه گذاری باید به نحوی انجام پذیرد که نقدشوندگی کافی در صندوق ایجاد شود تا اگر فرصت سرمایه گذاری بهتر فراهم گردید و یا به دلایلی به اجبار صندوق وارد فرآیند تصفیه شد، نقد کردن دارایی ها به سادگی امکان پذیر باشد. این امکان در شرایطی که آورده اولیه صندوق نقد باشد، راحتتر به وقوع می پیوندد.
فاصله بسیار زیاد رقم تسهیلات خرید مسکن با قیمت املاک
اسدی در مورد مزایای کلان تأسیس صندوق املاک و مستغلات خاطرنشان کرد: بر اساس گزارش صندوق بین الملی پول در سال ۲۰۱۶، متوسط نسبت تسهیلات به بهای مسکن در کشورهای مختلف، حدود ۸۰ درصد بوده که متأسفانه این رقم در ایران به شدت پایین است. افزایش بی رویه قیمت مسکن طی سالهای اخیر نیز، این نسبت را بیشتر از پیش در کشور ایران کاهش داده است.
قدرت پایین تسهیلات خرید مسکن عامل اجاره نشینی خانه اولی ها
وی تاکید کرد: نسبت پایین پوشش دهی تسهیلات مسکن به بهای مسکن در کنار سایر پارامترهای اقتصادی، سبب شده تا خیلی از مردم بخصوص زوج های جوان به اجاره نشینی روی بیاورند. از طرفی مطابق با آمار انتشار یافته، نرخ رشد اجاره در نیمه اول سالهای ۱۳۹۹، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۷ نسبت به سال پیش از آن به ترتیب حدود ۴۷، ۳۷ و ۲۹ درصد بوده است. این نرخ رشد سرسام آور، سبب گشته است که طی سالهای اخیر مستأجران به سمت حومه شهر تهران هجوم بیاورند.
کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: با این وجود افزایش منازل مسکونی قابل اجاره، طبیعتاً کمک خواهد نمود تا با افزایش عرضه ساختمان های اجاری، کاهش نسبی اجاره بها اتفاق بیفتد. در بدبینانه ترین حالت، راه اندازی صندوق املاک و مستغلات کمک می نماید، ساختمان های مسکونی قابل اجاره افزایش پیدا کرده و منجر به تسهیل در انتخاب آپارتمان مسکونی توسط متقاضیان شود.
منبع: rasadkala.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب