شکاف عمیق درآمد و مسکن میانگین زمان خرید خانه در ایران به ۳۰ سال رسید
به گزارش رصد کالا، یک کارشناس ارشد بازار مسکن اظهار داشت: خانوار با درآمد متوسط برای خرید واحد 70 تا 80 متری بین 15 تا 30 سال زمان نیاز دارد، این شاخص شکاف عمیق بین درآمد خانوار و هزینه های مسکن را نشان میدهد.
رسول قربان نژاد کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به اینکه وضعیت کلی بازار مسکن تحت تاثیر از عوامل کلان اقتصاد کشور است، اظهار داشت: در بررسی وضع بازار مسکن ابتدا باید به ذات و ماهیت اقتصاد کشور توجه داشت، چونکه اقتصاد ایران یک اقتصاد تورمی است و پارامترهای مختلفی در تشکیل آن نقش دارند.
وی ضمن اشاره به عوامل اثرگذار بر بازار مسکن اضافه کرد: نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز به عنوان پیشرانه اصلی و هدایتگر بازار مسکن شناخته می شوند و همه این مؤلفه ها در کنار مجموعه ای از متغیرهای دیگر، جهت گیری بازار مسکن کشور را تعیین می کنند.
قربان نژاد اظهار داشت: بطور کلی دو نوع تورم در اقتصاد کشورها مطرح است؛ تورم ناشی از فشار هزینه که درنتیجه نوسانات قیمتی و تغییرات هزینه ها به وجود می آید و تورم در اثر افزایش تقاضا برای کالا یا خدمات در یک مقطع زمانی بروز کرده و باعث رشد قیمت ها می شود.
وی اضافه کرد: تورم در بخش مسکن تورم در اثر افزایش تقاضا است و در بازه های زمانی مختلف، تحت تاثیر عواملی همچون رشد بازارهای موازی، نوسانات نرخ ارز و طلا و شرایط اقتصادی که امکان کسب سود در دیگر بازارها را فراهم می آورد، شکل می گیرد و در نهایت سرمایه های سرریز شده از این بازارها به عنوان یک پناهگاه امن به سوی مسکن حرکت می کنند.
نٌرم شکنی در بازار مسکن؛ الگوهای گذشته دیگر پاسخگو نیستند
این کارشناس ارشد بازار مسکن خاطرنشان کرد: هرچند بازار مسکن در ایران ذاتاً از الگوی دوره ای رونق و رکود پیروی می کند، اما در سالهای اخیر شاهد نوعی «نُرم شکنی» در این روند بوده ایم و تغییرات رفتاری بازار بگونه ای بوده که الگوهای گذشته دیگر قابل اتکا نیستند.
وی با اشاره به اینکه ریسک های گوناگون داخلی و خارجی باعث این تغییر الگو شده است، اظهار داشت: در سالهای اخیر مطالبی همچون تحولات منطقه ای، ریسک های سیاسی و ورود متغیرهای مختلف با سرعت بالا به فضای اقتصادی کشور، ماهیت بازار مسکن را دگرگون کرده و پیش بینی آینده این بازار را دشوار ساخته است.
شرط تعادل در بازار مسکن؛ ثبات ارز و مهار تورم
قربان نژاد تصریح کرد: تا وقتی که ثبات نرخ ارز برقرار نشود و برای تورم دامنه و چارچوب مشخص تعریف نگردد، نمی توان انتظار داشت که بازار مسکن به تعادل برسد و بازهم شاهد پریشانی و عدم قطعیت در این بخش خواهیم بود.
خانه دار شدن با درآمد متوسط در ایران سه دهه زمان می برد
وی با اشاره چالش های موجود در شاخص استطاعت خانوار برای خانه دار شدن اظهار داشت: در ادبیات علمی حوزه مسکن، شاخصی تحت عنوان «شاخص استطاعت» تعریف می شود که نشان میدهد یک خانواده با درآمد متوسط در یک کشور، چند سال طول می کشد تا بتواند صاحب خانه شود. بر مبنای برآوردهای فعلی، این شاخص در ایران عددی بین حدود ۱۵ تا ۳۰ سال است که بسته به منطقه، سطح درآمد و قیمت مسکن متغیر است. بعبارت دیگر، یک خانواده اگر هیچ هزینه دیگری نداشته باشد و تمام درآمد خودرا پس انداز کند، بین ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد ۷۰ تا ۸۰ متری خریداری کند. این شاخص بیان کننده شکاف عمیق میان سطح درآمد عمومی جامعه و قیمت مسکن در کشور است.
این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: طرح هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در دهه های گذشته روشهایی برای کاهش این فاصله بوده اند، اما امروز نیازمند پاسخ ها و راهکارهای تازه هستیم. کشورهای مختلف با اتخاذ سیاستهای نوین توانسته اند قیمتها را خصوصاً در بخش اجاره کنترل کنند و ما هم می توانیم از این تجربیات بهره ببریم.
وی اضافه کرد: یکی از مهم ترین الزامات در این راه، طراحی برنامه های مشخص برای ورود واحدهای مسکونی تازه ساخت به بازار است. اگر سازندگان ملزم باشند بعد از تکمیل واحدها، آنها را به فروش یا اجاره عرضه کنند و در کنار آن اهرم های مالیاتی و نظارتی به صورت تسهیلگر و نه مداخله گر فعال شود، میتوان زمینه بازگشت رونق به بازار مسکن و ترغیب سرمایه گذاران را فراهم نمود.
نظارت دقیق مالی، پیش فروش را به ابزار توسعه مسکن بدل می کند
قربان نژاد با تاکید بر ماهیت تورمی اقتصاد ایران خاطرنشان کرد: برای جذب سرمایه گذاران در بازار مسکن باید از ابزارهای متنوعی بهره گرفت. یکی از این ابزارها که در خیلی از کشورها رایج است، سازوکار «پیش فروش» است. هرچند در گذشته به سبب نوسانات شدید قیمتی، افزایش هزینه نهاده های ساختمانی و کمبود نقدینگی، پیش فروش با ریسک هایی همراه بود و گاهی سازندگان قادر به تأمین مالی پروژه ها نمی شدند، اما این مساله راهکارهای قابل اجرا دارد.
وی اظهار داشت: در بعضی کشورها حساب های گردشی تحت نظارت دولت یا نهادهای حاکمیتی ایجاد می شود که در آن تمامی منابع مالی مربوط به پروژه در یک حساب مشترک میان نهاد ناظر و سازنده تجمیع و هزینه های ساخت مستقیماً از آن پرداخت می شود. در پایان، ما به التفاوت منابع به عنوان سود سازنده بحساب می آید. این شیوه علاوه بر کاهش ریسک های مالی، اعتماد خریداران را افزایش داده و به جذب سرمایه کمک می نماید.
این کارشناس ارشد بازار مسکن اضافه کرد: خیلی از شرکت های ساختمانی حالا هم درحال استفاده از اهرم پیش فروش هستند و با بوجودآوردن امکان پرداخت های بلندمدت، شرایطی فراهم می کنند تا خریداران ضمن بهره مندی از مزیت پرداخت تدریجی، از رشد قیمت مسکن در آینده هم منتفع شوند.
وی ضمن اشاره به ضرورت استفاده از ابزارهای نوین مالی برای تقویت نقدینگی در بازار مسکن اظهار داشت: فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط همچون ظرفیتهای مهمی است که می تواند به تأمین مالی جمعی در حوزه ساخت وساز کمک نماید.
قربان نژاد اضافه کرد: سال قبل بحث انتشار اوراق در بخش مسکن عنوان شد و این ابزار می توانست به عنوان تأمین مالی جمعی مورد استفاده قرار گیرد، اما تا حالا به مرحله اجرا نرسیده است. این روند نیازمند تعریف دقیق، ضوابط مشخص و فرهنگ سازی گسترده است. در بعضی کشورها، ابزارهایی مانند توکنیزه کردن دارایی، استفاده از برخی رمزارزهای قانونی و حتی ایجاد کوین هایی به ازای هر متر مربع ملک به کار گرفته می شود و این کوین ها در بازار ثانویه قابل معامله هستند. این شیوه ها بطور مستقیم ضعف نقدشوندگی بازار مسکن را پوشش می دهند و امکان گردش سرمایه را می افزایند.
وی خاطرنشان کرد: اصلی ترین مشکل بازار مسکن در ایران کاهش «پتانسیل نقدشوندگی» است. زمانیکه سازندگان نتوانند به منابع مالی سریع و شفاف دسترسی داشته باشند، ناچار به استفاده از روش های پرریسک مانند پیش فروش می شوند که این امر در نهایت می تواند پروژه را با چالش های جدی مواجه سازد. اگر سازوکارهای نوین مالی به درستی راه اندازی شود، این مشکل تا حد زیادی برطرف خواهد شد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن تاکید کرد: راه اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن می تواند ظرفیت بسیار بزرگی برای جذب سرمایه های خرد بوجود آورد. در این تکنیک، حتی مبالغ کوچک و سرمایه های پراکنده مردم می تواند مانند آجرهایی در ساخت یک ساختمان به کار گرفته شود و در نهایت منجر به تأمین مالی پروژه های بزرگ مسکونی شود.
به گفته وی، تشکیل این ظرفیت در بازار مسکن نه تنها به افزایش نقدشوندگی کمک می نماید، بلکه شرایط تأمین منابع پایدار برای سازندگان را هم تسهیل خواهد نمود.
قربان نژاد ضمن اشاره به پدیده مهاجرت معکوس مستأجران در اثر افزایش قیمت مسکن و اجاره بها اظهار داشت: برای تحلیل این مساله باید یک گام به عقب بازگردیم و به تحولات ساختاری دهه ۷۰ توجه کنیم؛ دوره ای که با صنعتی شدن کلان شهرها، موج گسترده ای از مهاجرت از شهرهای کوچک و حاشیه ای به مراکز بزرگ شهری شکل گرفت.
وی اضافه کرد: دلیل اصلی این مهاجرت، دسترسی به فرصت های شغلی بیشتر و درآمد بالاتر در کلان شهرها بود، اما حالا با تغییر شرایط اقتصادی و رشد شدید هزینه های مسکن، پرسش مهمی در مقابل سیاست گذاران قرار گرفته است که ضرورت بازبینی در شیوه تأمین مسکن کارمندان و اقشار متوسط را دوچندان می کند.
قربان نژاد اظهار داشت: در ساخت شهرک های کارمندی، کارگری یا پرسنلی باید کیفیت و دوام سازه ها در اولویت قرار گیرد. نباید به بهانه کاهش هزینه های اولیه، به ساخت مسکن باکیفیت پایین روی آورد، چونکه این اقدام طول عمر بنا را به شدت کم می کند.
عمر مفید ساختمان های ایرانی یک پنجم استاندارد جهانی است
وی اضافه کرد: در خیلی از کشورهای توسعه یافته، عمر مفید ساختمان ها به ۵۰، ۸۰ یا حتی ۱۰۰ سال می رسد، اما در ایران به سبب کیفیت پایین ساخت و نبود برنامه منسجم، ساختمان ها بعد از ۱۰ تا ۲۰ سال نیازمند بازسازی اساسی می شوند. این مسئله باعث هدررفت سرمایه ملی و تحمیل هزینه های مضاعف بر اقتصاد خانوار و دولت می شود.
این کارشناس ارشد بازار مسکن ضمن اشاره به ضعف فرهنگ بازسازی و نوسازی در کشور خاطرنشان کرد: در صورتیکه در کشورهای پیشرفته موضوع بازسازی به عنوان یک پروسه نهادینه شده دنبال می شود، در ایران این فرهنگ هنوز به درستی جا نیفتاده است. سرمایه های ساختمانی بعد از مدت کوتاهی فرسوده و تخریب می شوند و باردیگر احتیاج به صرف هزینه های سنگین برای ساخت وساز جدید ایجاد می شود.
قربان نژاد اظهار داشت: یکی از پاسخ های مؤثر به مسئله مهاجرت معکوس، ایجاد شهرک های کارمندی باکیفیت ساخت بالا و برنامه ریزی دقیق است. نمونه هایی مانند شهرک «نیروی هوایی» و شهرک «شهید شجاعی» در اتوبان افسریه که برای پرسنل نیروی هوایی ساخته شد، حرکت های درستی دراین خصوص بود و می توانست به عنوان الگویی پایدار ادامه پیدا کند.
وی ضمن اشاره به تنوع قیمت ساخت در مناطق مختلف کشور اظهار داشت: هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی بسته به موقعیت جغرافیایی، کیفیت مصالح، نوع تقاضا و حتی ارتفاع پروژه بطورکامل متغیر است. به عنوان نمونه، در پروژه های نهضت ملی مسکن، قیمت ساخت از حدود ۱۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع شروع می شود، اما این رقم بسته به شرایط، کیفیت و پیچیدگی پروژه می تواند بسیار متفاوت باشد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن اضافه کرد: قیمت غائی ساخت تحت تاثیر عواملی مانند بلندمرتبه یا کوتاه مرتبه بودن ساختمان، نوع سازه، استانداردهای اجرائی و مصالح به کار رفته قرار دارد و نمی توان یک نرخ ثابت برای همه پروژه ها اعلام نمود. بهبود کیفیت ساخت هم راه حل پیچیده ای ندارد، اما مسئله اصلی نگرش حاکمیتی به مسکن است؛ این که آیا فقط بدنبال «ساخت» هستیم یا هدف، «ساخت استاندارد» است.
ساخت مسکن به هر قیمتی در شأن مردم نیست
قربان نژاد تاکید کرد: توسعه پایدار در بخش مسکن تنها با افزایش تیراژ ساخت تحقق نمی یابد، بلکه مستلزم رعایت اصول استانداردسازی است. صرف خانه دار کردن مردم بدون توجه به کیفیت، شأن ساکنان را تأمین نمی نماید. مسکن مهم ترین بخش زندگی هر خانواده است و باید با رویکرد علمی و اجتماعی مناسب طراحی و اجرا شود.
این کارشناس ارشد بازار مسکن ضمن اشاره به ضرورت حرکت به سوی تکنولوژی های جدید ساخت اظهار داشت: استفاده از مصالح مرغوب، صنعتی سازی، سری سازی و یکپارچه سازی پروسه ساخت از ملزومات امروز است. کشورهای مختلف پاسخ های روشنی به موضوع کنترل قیمت و کاهش هزینه های ساخت یافته اند و ایران هم می تواند با بومی سازی این تجارب، ضمن مدیریت قیمت، کیفیت ساخت و استانداردهای زیست پذیری را ارتقا دهد.
وی در انتها خاطرنشان کرد: ساخت مسکن به هر قیمتی و با هر نوع متریالی در شأن جامعه نیست، و حتی با اصول توسعه پایدار هم همخوانی ندارد. مهم اینست که نگرش سیاستگذاران و فعالان بخش مسکن از «کمیت گرایی» به «کیفیت گرایی» تغییر کند تا علاوه بر تأمین نیاز مسکن، امنیت، رفاه و منزلت اجتماعی ساکنان هم تضمین شود، چونکه مسکن مهم ترین بخش زندگی هر خانواده است.
به طور خلاصه، رسول قربان نژاد کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به این که وضعیت کلی بازار مسکن تحت الشعاع از عوامل کلان اقتصاد کشور است، گفت: در بررسی وضع بازار مسکن ابتدا باید به ذات و ماهیت اقتصاد کشور توجه داشت، چراکه اقتصاد ایران یک اقتصاد تورمی است و پارامترهای مختلفی در تشکیل آن نقش دارند. این کارشناس ارشد بازار مسکن اشاره کرد: هرچند بازار مسکن در ایران ذاتاً از الگوی دوره ای رونق و رکود پیروی می کند، اما در سال های اخیر شاهد نوعی نُرم شکنی در این روند بوده ایم و تغییرات رفتاری بازار بگونه ای بوده که الگوهای گذشته دیگر قابل اتکا نیستند. قربان نژاد ضمن اشاره به پدیده مهاجرت معکوس مستأجران در اثر افزایش قیمت مسکن و اجاره بها گفت: برای تحلیل این مسئله باید یک گام به عقب بازگردیم و به تحولات ساختاری دهه ۷۰ توجه کنیم؛ دوره ای که با صنعتی شدن کلان شهرها، موج گسترده ای از مهاجرت از شهر های کوچک و حاشیه ای به مراکز بزرگ شهری شکل گرفت.
منبع: رصد كالا
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب