بدترین سال برای اجاره نشین ها کی بود؟
به گزارش رصد کالا، دنیای اقتصاد نوشت: پرواز تاریخی اجاره بهای مسکن در شهر تهران طی سال گذشته، «بدترین دوره اجاره نشینی» را برای دست کم 40درصد از خانوارهای ساکن پایتخت -جمعیت مستاجر- رقم زد. بررسی های «دنیای اقتصاد» از آنچه در سال1400 بر مستاجرها گذشت، حکایت از ثبت نرخ بی سابقه تورم اجاره در تهران دارد.
پارسال متوسط هزینه اجاره آپارتمان در شهر تهران ۶۰درصد نسبت به سال۹۹ جهش کرد. این نرخ رشد در مقایسه با میانگین تورم اجاره سالانه سه دهه اخیر -۲۲ درصد- یک وضعیت کاملا غیرعادی -ملتهب- در بازار اجاره نشین ها را نشان میدهد. تورم اجاره همیشه تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است؛ به این صورت که اجاره بها طی سالهای گذشته همیشه کمتر از افزایش قیمت مسکن و در بیشتر دوره ها تاحدودی بیش از تورم عمومی، افزوده شده است؛ اما تا قبل از سال۱۴۰۰، تورم اجاره با جهش تند روبه رو نشده بود. سال قبل اما چهار موتور تورم ساز در بازار اجاره نشین ها فعال شد که همگی ناشی از «آزمون و خطای سیاستگذار» و غفلت از سیاست صحیح برای تنظیم نرخها بود. جهش قیمت مسکن، سقف دستوری (کاغذی) برای اجاره بها، تورم عمومی ۴۰درصد و رکود عرضه جدید آپارتمان موجب شد میانگین هزینه اجاره یک مترمربع خانه در پایتخت از ۱۰۰هزار تومان عبور کند. اگر سیاست مهار تورم بجای تعقیب نرخها در دستور کار قرار می گرفت، به علت دنباله روی تورم اجاره از تورم عمومی، بازار اجاره از التهاب این چنینی در امان می ماند. بررسی های «دنیای اقتصاد» از سطح میانگین اجاره بها و متوسط قیمت مسکن در آخر ۱۴۰۰ مشخص می کند، نشانگر دستگاه سنجش حباب مسکن (که میزان متعارف یا نامتعارف بودن سطح قیمت ملک را نمایش می دهد) در ابتدای امسال از وضعیت «فراقرمز» ابتدای پارینه به وضعیت «قرمز» کاهش پیدا کرده است. اما هنوز این نشانگر -نسبت P به R (قیمت به اجاره) - نیازمند کاهش است که اگر شرایط غیرعادی بازار اجاره بهبود پیدا کند، انتظار این است که کاهش از محل قیمت مسکن رخ دهد.
روایت آماری از وضعیت اجاره نشینی در شهر تهران حکایت از سپری شدن بدترین سال مستاجرها در ۱۴۰۰ دارد. میانگین تورم اجاره بهای آپارتمان مسکونی در تهران طی یک سال ۱۴۰۰ به روایت مرکز آمار ایران حدود ۶۰ درصد بوده و این یعنی رکورد تاریخی تورم اجاره بها در پایتخت به ثبت رسیده است. بر طبق آمارهای به روز شده از وضع بازار مسکن شهر تهران تا آخر سال ۱۴۰۰، میانگین اجاره بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران به ۱۰۰ هزار تومان رسیده است.
بررسی وضع بازار اجاره مسکن در تهران طی یک سال قبل نشان میدهد ۱۴۰۰ بدترین سال برای مستاجرها بوده است. در این سال بااینکه شیب تورم مسکن منفی شد، اما تورم اجاره بها همچنان با شیب مثبت و تند رو به افزایش بود. میانگین اجاره بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران طی یک سال ۱۴۰۰ به مقدار قابل توجه ۱۰۰ هزار تومان رسید. به تعبیر دیگر، میانگین اجاره ماهانه یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی در شهر تهران طی سالی که گذشت پنج میلیون تومان بوده است که بطور معمول قسمتی از این رقم به «ودیعه» تبدیل گشته و به موجر پرداخت می شود؛ اما با فرض این که مستاجر تمام ارزش اجاری ملک را بصورت اجاره بهای ماهانه پرداخت کند، در سال قبل هزینه اجاره یک واحد آپارتمان نقلی به ماهانه پنج میلیون تومان رسید.
به تعبیر دیگر برمبنای آمارهای رسمی مربوط به قراردادهای اجاره بهای ثبت شده در سامانه های رسمی، میانگین اجاره بهای مسکن در شهر تهران در سال ۱۴۰۰ در مقایسه با یک سال پیش از آن حدود ۶۰ درصد بوده است؛ تورمی که از سال ۷۰ تا حالا که آمارهای رسمی از وضعیت تورم اجاره در دسترس می باشد، بی سابقه بوده و از این نظر می توان این رکوردزنی ۳۰ ساله تورم اجاره بها را یک رکورد تاریخی تلقی نمود. تورم ۶۰ درصدی اجاره مسکن در سال ۱۴۰۰ زمانی معنادار می شود که با میانگین مقدار همیشگی این متغیر مقایسه شود. در شهر تهران میانگین تورم سالانه اجاره بها طی سه دهه گذشته ۲۲ درصد بوده که فاصله بسیاری با مقدار ۶۰ درصدی سال ۱۴۰۰ دارد.
نکته قابل تامل این است که خیلی از قراردادهای اجاره بها در سامانه رسمی مربوطه ثبت نمی گردد. عرف بازار این طور است که خیلی از موجران و مستاجرین فقط قراردادهای سال اول را با دریافت کد رهگیری، ثبت رسمی می کنند و داده های آن برای محاسبات آماری در اختیار سایر نهادها قرار می گیرد؛ این در شرایطی است که عموما قراردادهای تمدیدی بوسیله پشت نویسی در قرارداد اولیه حتی بدون مراجعه به مشاوران ملکی و به شکل کاملا غیررسمی ثبت و ضبط می شود. بدین سبب داده های قیمتی مربوط به ارقام اجاره بها در این موارد که تعداد بسیار زیادی از قراردادهای هر سال را پوشش می دهد، به کلی در آمارهای رسمی انتشار یافته از طرف نهادهای مربوطه نظیر بانک مرکزی و مرکز آمار ایران لحاظ نمی گردد. گزارش هایی از وضع بازار اجاره بها در سال قبل وجود داشت که گاهی از افزایش ۱۰۰ درصدی اجاره بها در قراردادهای تمدیدی خبر می داد. بدین سان اگر همه داده های مربوط به اجاره بها ثبت رسمی می شد، احتمال این که میزان تورم اجاره بها در سال ۱۴۰۰ حتی از قله فعلی نیز فراتر رفته باشد، کم نیست. به هر روی مجموع این اعداد و ارقام نشان میدهد ۱۴۰۰ بدترین سال برای اجاره نشین های شهر تهران بوده و این قشر فشار بی سابقه ای را بابت تامین هزینه های در رابطه با سکونت خود متحمل شده اند. وضعیت جدید حباب سنج مسکن
آمارهای روزآمد و رسمی از وضع بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ همین طور حاوی اطلاعات مهم دیگری از تغییرات میزان حباب قیمت مسکن می باشد. دستگاه های مختلفی برای حباب سنجی قیمت مسکن وجود دارد که می توان با استفاده از آنها تصویری نزدیک به واقعیت از حبابی بودن یا نبودن نرخها در بازار معاملات مسکن ترسیم کرد. به عنوان مثال رابطه میان نرخ ارز و قیمت مسکن در دوره های مختلف زمانی، یکی از این حباب سنج هاست که بررسی این نسبت نشان میدهد قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران باید قدری کاهش پیدا کند تا این نسبت به میزان متعارف خود برسد.
همچنین مقایسه میزان افزایش قیمت مسکن و رشد نقدینگی حباب سنج رایج دیگری است که برای ارزیابی از قیمت مسکن قابل استفاده می باشد. قبل از دوره رونق - رکود معاملاتی اخیر بطور معمول میزان رشد نقدینگی و قیمت مسکن تقریباً با هم برابر بود اما روند طی شده در چند سال اخیر سبب بر هم خوردن این نسبت شده، طوری که میزان افزایش قیمت مسکن در پایتخت از رشد نقدینگی پیشی گرفته است؛ موضوعی که نشان از حبابی شدن قیمت مسکن دارد. اما رایج ترین حباب سنج بازار مسکن که در دنیا مورد استفاده قرار می گیرد، «نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/ R)»است. این نسبت یک شاخص جهانی است که به عنوان حباب سنج در بازار مسکن به کار می رود و کسری است که صورت آن میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی و مخرج آن میانگین اجاره بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان است.
مقدار این نسبت نشان میدهد آیا بازار مسکن گرفتار اضافه پرش قیمت مسکن شده و باید منتظر تخلیه حباب بود یا نه؟ بواسطه این نسبت همین طور می توان پیش بینی نمود که چه زمانی افزایش قیمت مسکن شروع می شود. هر زمان این نسبت به حداقل معمول نزدیک شود می توان این طور نتیجه گیری کرد که به زودی قیمت مسکن گرفتار جهش خواهد شد. بررسی این نسبت در دوره های مختلف قبل از جهش اخیر مسکن که از سال ۹۷ شروع شد، نشان میدهد کف این مقدار ۱۴ و سقف آن ۲۵ بوده است. به بیان دقیق تر در مقطعی که در بازار مسکن آرامش و ثبات برقرار باشد، مقدار نسبت قیمت به اجاره رو به کاهش می گذارد و حداقل رایج آن نیز ۱۴ است. اما بدنبال جهش قیمت مسکن، مقدار این نسبت رو به افزایش گذاشته و حداکثر تا ۲۵ افزوده می شود.
با این حال در سالهای اخیر نسبت مذکور به دلیلهای مختلف از سقف متعارف فراتر رفته که نشان از حبابی شدن قیمت مسکن دارد. روند رو به افزایش نسبت «P/ R» به نحوی طی شد که در مقطعی از سال ۹۹ (فصل پاییز) مقدار این نسبت به ۳۶ نیز رسید. اما بعد از این زمان بواسطه وقوع سکته در بازارهای مختلف همچون بازار مسکن تحت تاثیر خداحافظی ترامپ با کاخ سفید، روند افت نسبت قیمت به اجاره در تهران شروع شد. گزارش جدید مرکز آمار از وضعیت اجاره بها نشان میدهد مقدار نسبت «P/ R» که در بازه یکساله ۹۹ به ۳۲ رسیده بود، در یک سال ۱۴۰۰ با افت محسوس همراه شد و به ۱/ ۲۶ رسید. هرچند این تغییرات مثبت نشان میدهد وضعیت حبابی بازار مسکن از محدوده فراقرمز با نسبت حباب سنج بیش از ۳۰، به محدوده قرمز (کمتر از ۳۰) رسیده است، اما همچنان وضعیت نامطلوب است و نسبت مذکور به محدوده متعارف بازنگشته است.
مساله مهم تر این است که بازگشت «P/ R» از مقادیر بسیار نامتعارف به ۱/ ۲۶ در سال ۱۴۰۰، از مسیر صحیح یعنی تخلیه حباب قیمت مسکن یا به اصطلاح کاهش مقدار صورت کسر مذکور نبوده، بلکه بواسطه جهش اجاره بها و افزایش مقدار مخرج این کسر بوده است. جهش اجاره بها در سال ۱۴۰۰ سبب شد به تعبیری از میزان نامتعارف بودن سطح قیمت مسکن کاسته شده و نسبت قیمت به اجاره تا حد زیادی تعدیل شود. اما از یکسو هنوز رابطه میان قیمت و اجاره بهای مسکن در تهران بطور کامل احیا نشده و به محدوده همیشگی ۱۴ تا ۲۵ بازنگشته و از طرف دیگر مقدار کم شده بیش از این که نتیجه بازگشت قیمت مسکن از اضافه پرش سالهای ۹۷ تا ۹۹ مربوط باشد، حاصل جهش اجاره بهاست که حکایت از تشدید فشار بر مستاجرین دارد. چهار موتور محرک برای تورم اجاره بها
بررسی پیرامون این که چرا و چگونه بدترین سال اجاره نشین ها در ۱۴۰۰ رقم خورد و آنها متحمل فشاری بی سابقه و تاریخی شدند، نشان دهنده تاثیر چهار موتور محرک بر شتاب رشد اجاره بها بوده است. اجاره بها متغیری است که در وهله اول از تورم مسکن تاثیر می پذیرد و دنباله روی می کند. طبعا سه سال جهش پی در پی قیمت مسکن در فاصله سالهای ۹۷ تا ۹۹، آن هم به مقداری بی سابقه، طوری که میانگین سالانه افزایش قیمت مسکن در طول سه سال مذکور به ۷۰ درصد رسید، بر رشد قابل توجه اجاره بها در سال ۱۴۰۰ اثرگذار بود. دومین موتور تورم اجاره بها در سالی که گذشت، نرخ تورم عمومی بود. اجاره بها بعد از قیمت مسکن، تابعی از نرخ تورم عمومی است. تورم عمومی در سال ۱۴۰۰ به ۴۰ درصد رسید که در یک دهه اخیر بی سابقه بود و همین موضوع زمینه ساز تشدید انتظارات تورمی در بین موجران شد که این نگاه در اعلام اجاره پیشنهادی آنها تاثیر زیادی داشت.
در کنار این دو، تعیین سقف کاغذی برای رشد اجاره بها در نقش سومین موتور محرک تورم اجاره در سال ۱۴۰۰ ظاهر شد. در سالهای ۹۹ و ۱۴۰۰، دولت با تعیین سقف دستوری برای میزان رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی کوشش کرد بازار اجاره مسکن را به شکل دستوری کنترل کند. اما مثل دخالت دولتی در خیلی از بازارهای دیگر، این دفعه هم نتیجه مورد انتظار دولتمردان از مداخله دستوری حاصل نشد. نگاه تعزیراتی دولت وقت به بازار اجاره بها سبب شد خیلی از تعاملات در بازار اجاره شکل غیررسمی و زیرزمینی پیدا کند و از سویی گروهی از موجران برای گریز از رعایت سقف رشد، مستاجر قبلی خودرا جواب کنند. بدین سان موجی از تقاضای اجاره بها در بازار شکل گرفت. اما در گام بعدی برای پاسخ به این تقاضا، باید فایل کافی در بازار وجود داشته باشد که فقدان آن در سال ۱۴۰۰، به منزله چهارمین موتور تورم اجاره عمل کرد.
تحت تاثیر تعیین سقف دستوری برای رشد اجاره بها، پارینه گروه زیادی از موجران به کلی از اجاره دادن واحدهای خود منصرف شدند و ترجیح دادند از این بازار بیرون بروند. نگرانی موجران این بود که مبادا در سال آینده هم چنین ضوابطی تعیین شود و آنها در صورت اجاره دادن ملک خود، درگیر قراردادی شوند که اختتام آن منوط به گرفتن مجوز از طرف شوراهای حل اختلاف باشد. حتی تصور این که ممکنست ورود به بازار اجاره چه تبعاتی برای موجر داشته باشد، آنها را از چنین تصمیمی بر حذر می داشت و همین مورد سبب کاهش تعداد فایل های اجاره بها شد. بدین سان از یک سو افزایش تقاضای اجاره به علت جواب کردن مستاجرها در سال ۱۴۰۰ و از طرف دیگر کاهش فایل ناشی از خروج بزرگ موجرها از بازار مسکن، در مجموع به تورم اجاره بها در این سال دامن زد و زمینه ساز قله زنی این نرخ شد. فاکتوری که مستاجرها پرداخت می کنند
مسیری که سیاستگذار برای کنترل تورم مسکن در پیش گرفته، خلاف چیزی است که صاحب نظران اقتصادی سفارش می کنند و به همین خاطر در ماه های سپری شده از شروع امسال تا حالا نیز هنوز بازار اجاره بها از وضعیت متورم و وخیم سال گذشته، فاصله بسیاری نگرفته است؛ طوری که طبق گزارش های بانک مرکزی، میزان تورم نقطه ای اجاره مسکن در پایتخت هنوز نزدیک ۵۰ درصد است.
به طور کلی چه در بازار مسکن و چه در سایر بازارها، روند صحیح این است که دولت از ابزارهایی که در اختیار دارد برای مهار تورم عمومی استفاده نماید و بدین سان از میزان افزایش قیمت همه اقلام سبد هزینه خانوار کاسته خواهد شد. اما سیاستگذار بخش مسکن مرتکب همان خطایی شده که سیاستگذاران اقتصادی به آن گرفتار هستند؛ به این معنا که تمرکز خودرا بجای مهار تورم عمومی با ابزارهایی نظیر «تنظیم نرخ بهره بین بانکی»، معطوف به کنترل تورم در یک بخش خاص از بازار مسکن یعنی بازار اجاره بها کرده است. سیاست تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن با میزان رشد دستوری تعیین شده که امسال در پیش گرفته شده و نسخه های قدیمی تر آن در سالهای ۹۹ و ۱۴۰۰ شکست خورد و نتوانست به کنترل این بازار بینجامد، مصداقی از اصرار دولت برای کنترل بخشی تورم بجای مهار تورم عمومی است که نه فقط موفقیتی در پی نداشته، بلکه به افزایش هزینه های اجاره نشینی انجامیده و فاکتور آنرا مستاجرین پرداخت کرده اند.
در شرایطی که سیاستگذاران اقتصادی برای مهار روند افزایش قیمت ها، بجای این که از ابزار اصلی کنترل تورم یعنی «نرخ بهره» استفاده نمایند و مسیر تجربه شده جهانی در ماه های اخیر را در پیش بگیرند، به شکل بخشی درصدد مهار نرخها برمی آیند، نتیجه مورد انتظار حاصل نمی گردد و با این قبیل سیاست ها نمی توان به کاهش شتاب رشد اجاره بها نیز امید بست. تجربه سال ۱۴۰۰ نشان میدهد دود این قبیل سیاست ها برای مهار تورم، بیش از هر قشری به چشم مستاجرین می رود و آنها هستند که متحمل بیشترین هزینه از بابت خطای سیاستگذار می شوند.
در صورتی که دولت با استفاده از نرخ بهره، بجای کنترل «قیمت» برخی کالاها یا خدمات در بعضی بازارها باشد، با نگاه کلان نگر سیاست کنترل «تورم عمومی» را در پیش بگیرد، نتایج آن در مدت زمان نسبتا کوتاهی در بازارهای مختلف ملموس خواهد شد. رابطه مستقیم و معنادار تورم عمومی با تورم اجاره بها در همه دوره های مختلف وجود داشته و الان نیز می توان با افزایش نرخ بهره بین بانکی، در وهله اول نسبت به کنترل نقدینگی اقدام نمود و پیامد طبیعی آن نیز مهار تورم عمومی است که اثر آن در همه بازارها همچون بازار اجاره بها قابل رهگیری خواهد بود.
آزمون و خطایی که سیاستگذار بخش مسکن برای تنظیم بازار اجاره بها در پیش گرفته و شکست آن باتوجه به تجربه دو سال قبل و نیز ماه های سپری شده از امسال، شکست قطعی آنرا منعکس می کند، برای مستاجرها هزینه زا خواهد بود. این در شرایطی است که اگر با مغتنم شمردن فرصت، همچون خیلی از کشورهای اروپایی، آمریکایی و حتی آسیایی که در چند ماه اخیر، با افزایش نرخ بهره توانستند از رشد شتابان تورم عمومی جلوگیری نمایند، در ایران نیز از این ابزار بموقع استفاده شود، می توان امیدوار بود در بین مدت نه فقط تورم عمومی، که بدنبال آن تورم مسکن و اجاره بها نیز کنترل و آرامش نسبی در این بازارها برقرار شود. تازه ترین گزارش از وضعیت تورمی آمریکا حکایت از آن دارد که تورم ماهانه این کشور بعد از بازتنظیم نرخ بهره به «صفر» رسیده است.
با وجود انتشار خبر صفر شدن تورم ماهانه آمریکا در ماه ژوئیه، خبرها حکایت از آن دارد که فدرال رزرو همچنان مواضع سختگیرانه خودرا ادامه می دهد و در اروپا نیز همین روال درحال پیموده شدن است. با اینحال ایران هنوز با موج جهانی اتخاذ سیاست های انقباضی برای کنترل تورم همراه نشده است. بیشتر بخوانید: مقایسه خرج اجاره نشین ها در ۳۱ استان/ اجاره مسکن در کدام شهر ایران گران تر است؟ فاصله هولناک حداقل دستمزد با قیمت مسکن/ حقوق یک سال کفاف خرید ۲ متر خانه در تهران را می دهد
۲۷۱ ۲۵۶
منبع: رصد كالا
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب